除一线城市外

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除一线城市外
* 来源 :http://www.bldyj.cn * 作者 : * 发表时间 : 2020-01-13 00:43

严跃进指出,限购政策松绑能否带来楼市成交的活跃,取决于两个条件:一是松绑政策能否贴近当地购房者需求;二是当地购房者对房价的预期。

“不限购了,就不能再等了,孩子马上要上学了。”外地购房者彭先生本月在济南就购置到一套学区房。

这些松绑限购政策的城市可分为两类:一类为呼和浩特、南宁及济南等发布明确政策文件,调整限购政策;另一类为苏州、南昌、厦门、温州、昆明、天津滨海新区、长春、兰州、无锡、杭州等16个城市,事实上有松绑政策,但未明确发文件的城市。

不过,夏绍飞向记者解释说,目前金科地产的资金状况非常好,不存在资金链压力。

7月10日,济南房管局发出口头通知,济南全面松绑楼市限购。就在限购松绑当天,济南商品房网签量急速攀升。克而瑞机构的数据显示,当天网签达到687套,成交面积为72458平方米。第2天,济南商品房网签量再创新高,达到740套的高峰,面积达72851平方米。

今年上半年,金科地产全国销售斩获113亿元,仅重庆就贡献近70亿元,似乎更增强了其加速扩张的信心。即便如此,金科地产数十亿的定增预案至今未果,在资金压力下,不得不通过高成本举债加速拿地开发。

前不久,金科地产因为去年底利润分配而再次调整定增方案,每股发行价改为不低于6.46元,发行总股份也改为4.86亿股。

上海易居研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,济南在7月传出限购松绑的信号,使得市场成交活跃,政策松动刺激成交,侧面说明对于部分城市来说,限购政策松绑的成交拉升作用还是具备的。

严跃进表示,上半年济南楼市比较低迷,当地房企压力比较大,这是倒逼地方政府调整政策的原因。

上海易居房地产研究院提供的关于7月份市场成交的预测报告显示,7月1日~20日,济南楼市成交量的环比增幅位居20个城市首位,增幅达188%。

《每日经济新闻》记者注意到,这仅是金科地产逆市拿地扩张的一个缩影,尤其是在布局三、四线城市上,金科地产仍然不遗余力。

在楼市新变局面前,大多数房企为避风险正加速收缩战线,而仍有部分房企坚持逆市“下乡”。

去年10月底,金科地产修订了再融资方案,定增发行总股份由原来的4亿股调整为2.9亿股,每股发行价不低于10.81元,再融资总额也由43.2亿元缩水至31.4亿元,缩水比例高达三成。

金科地产品牌总监夏绍飞向《每日经济新闻》记者表示,金科在涪陵有绝对的品牌影响力,完全不担心销售压力。在重庆中原地产市场部总监孙刚看来,不同于纯粹的新城区,涪陵属老县城,有产业和消费力的支撑,而且从区位来说,金科拿的那块地周边的配套做得还不错,所以一定程度上风险比很多区县都小。

截至2013年末,金科地产合并口径资产负债率达84.09%。金科地产亦坦言,公司希望通过此次增发再融资来降低资产负债率。

眼下重庆土地市场持续低迷,尤其是区县批量地块,地价低廉且极具诱惑力,但房企开发区县楼盘面临的销售风险也不容忽视。

中原地产首席分析师张大伟认为,除一线城市外,限购在其他城市只是影响市场变动的最小因素,大规模的松绑对购房心理也有一定影响,但楼市归根结底依然看信贷。

山东大学房产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,环比上升应该是限购取消造成的。他分析称,限购取消不会对整个房产市场交易量萎缩、房价下降趋势有大的逆转。

在品牌房企阵营日趋分化之下,尤其是上市房企也绝不敢有丝毫懈怠。为了扩张规模并拉升股票价格,部分上市房企仍在逆市高成本举债扩张。

严跃进表示,当前市场成交低迷,在于整个信贷环境还是比较紧,所以救市能否提振效果,还需要信贷因素做支持。

他认为,目前取消限购,会让一些购房需求提前释放。当被问及取消限购的原因,李铁岗分析称,取消限购政策成本较低,而别的措施或增加成本。

今年初以来,金科地产向东方资产、银华资本以及平安大华资本累计借款总额约63亿元,综合资金成本高达11%以上。其中,金科地产对平安大华资本债务为45亿元。

同筑(中国)研究机构副总经理徐荔枝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,济南楼市限购取消后,近两周的成交量出现了井喷,但成交价格并没有变化。从项目上了解到的信息,目前新增的客户多是之前没有购房资格的人群。

报告解释称:7月10日济南房管局用口头的方式进行了限购政策的松绑,导致7月中旬网签数量大增,进而提振7月前20天的成交。当然,也有可能是之前有些成交因为限购而没网签,现在限购放开后集中网签。

据金科地产公告,7月22日,金科地产以每平方米1999元、7.58亿元的总价,拍下重庆市涪陵区荔枝街道宏声大道的一宗土地,占地面积约19万平方米,建筑面积约38万平方米,用地性质为中低价位、中小套型普通商品住房用地。

7月的楼市依然在低位徘徊。中原地产市场研究部监测的40个城市数据显示,7月份1~20日,新建住宅成交面积日均值较6月下降4%,一线城市下滑幅度较为明显,二线城市下降6%。

中原地产研究部提供的统计数据显示,截至日前,已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动,占所有46个限购城市的比例为43%。

中原地产首席分析师张大伟分析称,一线城市需要控制人口,而且经济对房地产的依赖度不高,预计限购政策将长期执行。二线城市中,经济相对比较好的城市,比如南京、武汉,有可能继续执行限购,但在执行层面可能部分放松,限购可能只松不发文,也有可能在落户政策上出台放松的文件。他预计,二线中经济一般的城市及三线城市,可能会全面放松限购,而且会发布政策取消限购,以达到用政策松绑影响市场预期的作用。

7月22日,金科地产底价拿下重庆涪陵区284亩商住用地,土地成本7.58亿元,总建筑面积37.9万平方米,楼面地价不足2000元/平方米。

张大伟认为,不限购的原因是供大于求,大部分松绑限购的城市都是人口涨幅放缓,库存压力大。他建议,在这种情况下,对于购房者来说,越是限购的城市反而是越值得买的,越是松绑限购的城市,购房越要谨慎。

不过,作为二线城市的济南,楼市成交却逆势上扬:7月前20日,成交量环比大增188%。

虽然上市房企这一轮再融资已开闸,但对于继亟需资金的金科地产来说,在这一重大事项上似乎还不太顺利。

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